De woonsurvey is een grootschalig onderzoek van het agentschap Wonen in Vlaanderen in samenwerking met het Steunpunt Wonen. Met 4.417 bevraagde gezinnen en 2.706 geïnspecteerde woningen in 2023 biedt de survey een scherp en actueel beeld van de woonomstandigheden in Vlaanderen. De resultaten tonen aan dat betaalbaarheid, kwaliteit en toegankelijkheid van huisvesting steeds meer onder druk staan, vooral voor kwetsbare groepen.
De survey legt een groeiende woonongelijkheid bloot. Mensen met een laag inkomen ondervinden steeds meer moeilijkheden om toegang te krijgen tot betaalbare en kwaliteitsvolle huisvesting. Ook niet-Belgen gaan er niet op vooruit. Integendeel: hun positie op de woningmarkt verslechtert. Deze vaststellingen werpen ernstige vragen op over de rechtvaardigheid en effectiviteit van het huidige woonbeleid.
Beperkte toegang tot sociale huisvesting voor niet-Belgen
De toegang tot sociale huisvesting is in Vlaanderen sterk geconcentreerd bij Belgische huurders. In 2018 was 88% van de sociale huurders Belg, tegenover 90% in 2023. Het aandeel niet-Belgen daalde in diezelfde periode dus van 12% naar 10%.
Die daling is vermoedelijk het resultaat van de nieuwe toewijzingsregels, waarbij een grote nadruk wordt gelegd op lokale binding. Kandidaat-huurders die de laatste 10 jaar minstens 5 jaar onafgebroken in een gemeente hebben gewoond, krijgen voorrang bij de toewijzing van een sociale woning. Nieuwkomers komen hier de facto niet voor in aanmerking. Het is een mechanisme dat deze groepen structureel benadeelt.
Groeiende druk op de private huurmarkt
Wie geen toegang krijgt tot sociale huur, is aangewezen op de private huurmarkt. Vooral niet-Belgen en huishoudens met een laag inkomen belanden steeds vaker in dit segment. Uit de Woonsurvey blijkt dat hun aanwezigheid binnen de private huurmarkt de afgelopen jaren aanzienlijk is toegenomen. In 2023 was 62% van de niet-Belgen private huurder, tegenover 54% in 2018. Ter vergelijking: bij Belgische huishoudens is dat aandeel slechts 19%, met een lichte stijging ten opzichte van 18% in 2018.
In 2018 was 17% van de private huurders geen Belg; in 2023 is dat aandeel gestegen tot 23%. Ook het aandeel private huurders met een laag inkomen steeg in diezelfde periode, van 28% in 2018 naar 35% in 2023. Er is natuurlijk een noemenswaardig overlap tussen de groep niet-Belgen en mensen met een laag inkomen.
Deze groepen zijn bovendien beduidend minder vaak eigenaar. Waar 7 op de 10 Vlaamse huishoudens in 2023 eigenaar is van hun woning, geldt dat slechts voor 1 op 2 huishoudens in het laagste inkomenskwintiel. Bij huishoudens zonder Belgische nationaliteit is het aandeel eigenaars nog lager: slechts 1 op 3 beschikt over een eigen woning. Deze cijfers tonen aan dat kwetsbare groepen steeds meer afhankelijk worden van een markt waar betaalbaarheid, woonkwaliteit en bescherming onder druk staan.
De Woonsurvey 2023 schetst ook een verontrustend beeld van de woonkwaliteit in België. Maar liefst de helft van de woningen blijkt technisch ongeschikt, en één op de tien kampt met structurele gebreken. Hoewel het aandeel ongeschikte woningen met structurele gebreken daalde van 13% naar 11% tussen 2013 en 2023, is die daling niet gelijkmatig verdeeld.
Enkel bij private huurders is er sprake van een significante verbetering, terwijl andere groepen nauwelijks vooruitgang boeken. Vooral gezinnen met een laag inkomen lopen een verhoogd risico om in dergelijke woningen te wonen. Zij worden disproportioneel getroffen door slechte woonkwaliteit, betaalbaarheidsproblemen en onzekerheid over hun woonsituatie.
De situatie van eigenaar-bewoners is gemiddeld beter dan die van huurders: bij eigenaars is 1 op 10 woningen ongeschikt met structurele gebreken, terwijl dit bij huurders oploopt tot 1 op 6 à 7. Ook naar inkomen zijn de verschillen scherp: Bij de laagste inkomens is 16% van de woningen ongeschikt met structurele gebreken. Opvallend is dat er geen cijfers beschikbaar zijn voor niet-Belgen, waardoor een belangrijke dimensie van woonongelijkheid buiten beeld blijft.
Ook de betaalbaarheid van wonen staat onder druk. In 2023 besteedt bijna de helft (49%) van alle private huurders meer dan 30% van hun inkomen aan huur. Bij sociale huurders is dit aandeel 16%, en bij eigenaars slechts 10%. Opvallend is dat de woonbetaalbaarheid bij eigenaars verbeterd is ten opzichte van de vorige meting.
Tegelijkertijd verslechtert de situatie voor de financieel meest kwetsbare huishoudens. In het laagste inkomenskwintiel vertoont 38% van de huishoudens een betaalbaarheidsrisico, een significante stijging ten opzichte van 2018. Nog zorgwekkender is dat 53% van deze huishoudens, na het betalen van de woonkosten, niet voldoende overhoudt om volwaardig te kunnen deelnemen aan de samenleving. Zij betalen vaak te veel voor woningen van ondermaatse kwaliteit, zonder de middelen om hun situatie te verbeteren. De combinatie van hoge kosten, beperkte woonzekerheid en structurele uitsluiting vergroot het risico op uitbuiting en sociale uitsluiting.
Tijd voor structurele verandering
Hoewel de Vlaamse woonmarkt over de jaren heen een zekere stabiliteit vertoont, verhult die stabiliteit diepgewortelde structurele ongelijkheden. De Woonsurvey 2023 bevestigt dat bepaalde bevolkingsgroepen systematisch uitgesloten worden van kwaliteitsvolle en betaalbare huisvesting.
Deze vaststellingen vragen om een doelgerichte en structurele beleidsreactie. Een herziening van het lokale binding-criterium, een uitbreiding van het sociale huuraanbod en een betere regulering van de private huurmarkt zijn noodzakelijke stappen om het tij te keren.
De cijfers uit de Woonsurvey vormen geen eindpunt, maar een duidelijke oproep tot reflectie en bijsturing. Wonen is een grondrecht, en het is de verantwoordelijkheid van het Vlaamse woonbeleid om dat recht effectief te garanderen voor alle inwoners, zonder uitzondering.
Contact: charlotte@orbitvzw.be